España se encuentra en una situación crítica, y la crisis de la vivenda volvió a ocupar el centro de la escena. La Puerta del Sol, uno de los espacios más emblemáticos de Madrid, se convirtió en el epicentro de una protesta masiva que llegó a reunir a miles de personas y alrededor de 300 carpas, según estimaciones de medios locales. Las movilizaciones reclaman medidas frente al aumento de los alquileres, los desalojos y las dificultades de acceso a la vivienda. Las protestas se extendieron además a otras ciudades españolas.
La principal cara de las manifestaciones fue María del Carmen Abascal, mejor conocida como Maricarmen, una jubilada de 87 años que el 23 de septiembre fue desalojada de su vivienda en el distrito madrileño de Retiro, en el que había vivido durante 70 años.
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En este contexto el 29 de septiembre el Gobierno, encabezado por Pedro Sánchez, presidente de la nación y miembro del Partido Socialista Obrero Español (PSOE), aprobó un paquete de medidas en materia de vivienda, conocido informalmente como “decreto Maricarmen”, dividido en dos reales decretos-ley. El primero, el Real Decreto-ley 26/2026, fue publicado el 30 de septiembre en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y entra en vigor el 1.º de octubre. El segundo texto, centrado principalmente en la renovación de los contratos de alquiler, todavía se encuentra pendiente de publicación en el BOE.
¿Cuáles son las medidas?
El Real Decreto-ley 26/2026 adopta “medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible”, según el Boletín Oficial del Estado. Entre sus normativas más importantes se encuentran:
1- Freno a determinadas compras de viviendas
Se limita hasta el 31 de diciembre de 2028 la adquisición de viviendas por parte de entidades cuyo objeto social sea la compra de inmuebles cuando el precio acordado sea inferior al 70% de su valor de tasación de mercado.
2- Protección frente a desalojos en personas vulnerables
Se suspenden hasta el 31 de diciembre de 2030 los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional cuando el demandante sea un fondo o entidad dedicada a la inversión especulativa.
3- Regulación del alquiler temporal y por habitaciones
- Causa justificada de temporalidad: Los contratos temporales deberán responder a una necesidad real y acreditada; si dura más de 12 meses o se encadenan más de dos contratos temporales consecutivos, se convertirá automáticamente en contrato de vivienda habitual.
- Alquiler por habitaciones: La suma de los alquileres de los contratos por habitaciones de una misma vivienda no podrá superar el importe correspondiente al alquiler de la vivienda completa.
- Gastos e impuestos: Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no podrán trasladarse, directa ni indirectamente, al inquilino. La norma también introduce límites sobre la repercusión de determinados gastos asociados a la vivienda.
4- Topes a las actualizaciones de alquileres y prórrogas de contratos
- Límite a la subida de alquileres: Hasta el 31 de diciembre de 2027, la actualización anual no podrá aplicarse si el alquiler supera el índice de referencia; si está por debajo, no podrá incrementarse más de un 2% en defecto de pacto.
- Prórroga extraordinaria: Los inquilinos de vivienda habitual podrán solicitar una prórroga extraordinaria anual de hasta dos años adicionales al finalizar las prórrogas obligatorias o tácitas
5- Viviendas turísticas y vacías
Los alquileres turísticos de corta duración (hasta 30 noches) quedan sujetos al 10 % de IVA y se autoriza a los ayuntamientos a aplicar recargos en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles de hasta el 150 % a pisos turísticos o viviendas vacías en zonas tensionadas.
6- Préstamos al 0 % de interés para financiar la entrada de la primera vivienda
Se podrá financiar la cuantía menor entre el 20 % del valor de la vivienda hipotecada y un importe máximo de 50.000 euros para primera vivienda. Tendrá una carencia equivalente al plazo de la hipoteca bancaria privada, hasta un máximo de 30 años (durante los cuales no se abonará el principal de este crédito mientras se pague la hipoteca). Una vez concluida la carencia, se otorga un plazo de hasta 10 años para el reintegro total del préstamo.
El segundo decreto (y las medidas más polémicas)
El segundo decreto fue aprobado por el Consejo de Ministros el martes, y está programada su publicación el día jueves 1 de octubre en el Boletín Oficial. Algunas de las medidas que se contemplan son:
- Prórroga y renovación automática del contrato: Modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para establecer que, una vez cumplido el plazo mínimo legal de alquiler (5 años si el propietario es persona física o 7 años si es persona jurídica), el contrato se prorrogará automáticamente por periodos de la misma duración salvo que se comunique la voluntad de no renovar.
- Plazos de preaviso: Si el propietario decide finalizar el contrato al vencimiento, deberá notificárselo al inquilino con al menos 6 meses de antelación, mientras que el inquilino mantiene el plazo de preaviso de 2 meses.
- Indemnización obligatoria de 12 mensualidades: El dueño de la propiedad podrá decidir no renovar el contrato sin requerir una causa específica siempre que abone al inquilino una compensación equivalente a al menos 12 mensualidades de alquiler (calculadas según el índice estatal de referencia y no inferiores a un mes por año habitado). El propietario podrá recuperar la vivienda sin abonar esa indemnización en determinados supuestos previstos por la normativa, entre ellos cuando necesite destinarla a su propia vivienda habitual o a la de determinados familiares.
Las opiniones de los especialistas
“Los decretos que ahora se presentan demuestran lo alejados que están nuestros gobernantes de la realidad y suponen una vuelta más sobre políticas que ya se han mostrado fallidas y nocivas”, resalta Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, una plataforma española para comprar, vender o alquilar viviendas, y agrega que el principal problema del país es la falta de vivienda disponible en el mercado.
“Prorrogar la duración de los contratos, hacerlos indefinidos o limitar la subida de las rentas no pone en el mercado ni una sola casa, sino todo lo contrario”, afirma. Desde su perspectiva, las políticas y medidas que no vayan encaminadas a hacer crecer la oferta de viviendas en alquiler serán fallidas y “ahondaran más en la crisis en la que estamos inmersos”. En este sentido, explica, que si la oferta desaparece, se condena el futuro de los inquilinos que no encontrarán viviendas para alquilar.
“Todas las propuestas van ahora encaminadas a proteger a los inquilinos actuales a costa de las personas que están buscando una vivienda o una habitación en alquiler, que se enfrentan a una evaporación acelerada de la poca oferta que queda disponible”, señala.
Rubén Puras Tolosana, dueño de la inmobiliaria española M30 coincide: “Últimamente, las medidas relacionadas con el alquiler van en contra del propietario. Sabemos que hay especuladores y personas que actúan con poca honestidad buscando obtener la máxima rentabilidad, pero son los menos”. A su vez, opina que la mayoría de los propietarios son personas que tienen dos viviendas, muchas veces heredadas, o que consiguieron formar un patrimonio con su trabajo y no necesariamente especulan con la vivienda.
A eso, Santiago Fronza, socio fundador de Tecnofind, empresa que provee servicios tecnológicos para inmobiliarias, suma: “La vivienda es un derecho, pero también es propiedad privada y, para muchas familias, una inversión. Las políticas públicas deberían proteger ambas realidades, no enfrentar al propietario con el inquilino”.
Desde las organizaciones de inquilinos, en cambio, la lectura es diferente. Valeria Racu y Alicia del Río, portavoces del Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid, cuestionaron la decisión de dividir las medidas en dos textos y reclamaron una regulación más amplia del mercado. “Si realmente permitimos que haya dos reales decretos, nos estarán fallando una vez más. Divide y conquistarás, nunca más”, declararon a la Agencia EFE. A su vez, manifestaron que los verdaderos invasores son “los inversores, los inversores inmobiliarios, los inversores internacionales que hace mucho tiempo se han quedado con nuestro país”.
Es por eso, que se niega a finalizar las protestas, a pesar de los nuevos paquetes de leyes. “En las calles estamos echando un pulso histórico al Gobierno y le estamos diciendo a los políticos que el pueblo manda. Esto va de mucho más que una acampada”, sostuvo Racu ante los medios.
En su sitio web, el sindicato sostiene que su objetivo es evitar “las subidas desorbitadas del precio de los alquileres”, los finales de contrato y las expulsiones de los barrios. La organización mantiene además una posición crítica frente a los grandes fondos de inversión, las inmobiliarias y la expansión de los pisos turísticos.
El mercado de viviendas en España
La tensión que atraviesa el mercado inmobiliario en España es cada vez más evidente, y se manifiesta con fuertes diferencias terriotriales. Mientras que comprar o alquiler en ciudades o zonas más demandas aumenta cada vez más, distintas regiones del país buscan atraer habitantes. Es por eso que la dicotomía es notoria: en los principales centros urbanos se puede adquirir una habitación que supera los €120.000, mientras que hay casas en zonas despobladas por €20.000.
Los especialistas coinciden en que el país enfrenta una situación crítica en materia de vivienda. La tensión no solo refleja un problema de precios, sino un desafío estructural sobre cómo y dónde se quiere vivir en España.
Incluso antes del nuevo paquete de medidas, distitnos actores del sector advertían sobre las dificultades del mercado de alquiler: “En Barcelona el mercado está extremadamente tensionado. Conseguir alquiler es una hazaña”, había declarado a LA NACION Fronza, y especialista en esa ciudad en mayo de este año. Según explicó entonces, los propietarios se mostrabam reticentes a alquilar debido a las limitaciones de los precios, el riesgo de ocupación ilegal y la percepción de que las garantías no alcanzan para cubrir posibles destrozos de los inquilinos.
En números, según los datos de Idealista de agosto 2026, los alquileres más caros de España se concentran en las siguientes ciudades:
- Madrid: €23,3/m²
- Barcelona: €20,2/m²
- Palma de Mallorca: €19,3/m²
- San Sebastián: €18,1m²
- Málaga: $16,5/m²
Un detalle no menor, que permite dimensionar las diferencias territoriales: el alquiler, por metro cuadrado, en Madrid es un 181% más caro que en las capitales más económicas, como Cáceres (€8,3/m²) o Zamora (€8,4/m²) y un 54,3% más que la media española que es de €15,1/m² al mes.