Para quienes tienen un crédito hipotecario UVA —Unidad de Valor Adquisitivo—, el actual escenario de inflación en desaceleración y dólar planchado abre una pregunta clave: qué hacer con los ahorros excedentes. ¿Conviene usarlos para adelantar pagos y achicar la deuda o es mejor invertirlos y esperar?
“Para quien ya tiene un crédito hipotecario otorgado hoy el contexto no es el mejor para cancelar parte de esa deuda en forma anticipada con los dólares que se tengan ahorrados”, analiza de entrada Federico González Rouco, coordinador macroeconómico de la consultora Empiria Consultores. “Básicamente porque estaría comprando UVA muy caras”, agrega.
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Para quienes tienen excedente en pesos que quieran aplicar al repago de su deuda “lo más conveniente en este momento es seguir ahorrando de forma dolarizada o mejor todavía, invertir esos dólares de manera tal que le genere un rendimiento y cuando mejore la relación dólar/UVA, utilizarlos para cancelar la deuda, logrando así un mayor poder de compra con sus dólares en términos de UVA. Eso básicamente se dará cuando haya una corrección de tipo de cambio, algo que posiblemente suceda en algún momento en los próximos 10 o 15 años”
Federico De Cristo, profesor de Economía y Finanzas de la Facultad de Ciencias Empresariales de la Universidad Austral, es contundente con los números. “Para determinar si conviene usar los dólares ahorrados para pagar un crédito hipotecario UVA se debe considerar cuántos UVA puede cancelar con cada dólar”. “Esta proporción es muy baja: solo 72 centavos de UVA por cada dólar, la más baja desde fines del 2017, e indica que no sería un buen momento para usar ahorros en dólares para cancelar deuda en UVA”.
Coincide Nicolás Sibecas, asesor financiero y socio de Inversiones Andinas. “Hoy el dólar se encuentra en mínimos en términos reales si lo comparamos con su serie histórica, y muy por debajo del techo de las bandas cambiarias del BCRA ($1738 al momento de escribir esta nota). El escenario actual abre una oportunidad del otro lado del mostrador: para quien todavía no tomó un crédito hipotecario, este es un momento muy atractivo para hacerlo. El tipo de cambio real bajo, combinado con precios de propiedades que en muchos casos se ubican incluso por debajo del costo de construcción, hace que tomar hoy un crédito hipotecario UVA para comprar una casa habitación sea una decisión interesante”.
El especialista va directo al grano con la estrategia que se puede aplicar para “achicar” el préstamo. “Es preferible invertir los dólares, esperando una ventana cambiaria más favorable para, eventualmente, decidir si precancelar o no parte del crédito hipotecario. Una alternativa concreta es armar una cartera de inversión que combine pesos y dólares en partes iguales: TZX28 (bono CER), que rinde CER + 7,75% anual, y AO28 (bono en dólares), que rinde aproximadamente 8,7% anual en dólares. Un instrumento de baja volatilidad y cupones en dólares todos los meses”.
El análisis que siempre se debe hacer antes de tomar una decisión pasa por la calculadora y no por las emociones. De Cristo lo plantea en estos términos. “Cuánto rinde la inversión que puedo hacer en comparación con el costo de la deuda. Como norma, si una inversión paga el 7% más CER (es el coeficiente equivalente al UVA) y el préstamo tiene una tasa del 5% + UVA, invertir al 7% permite incrementar el capital a lo largo del tiempo y, con una inversión menor a una cuota, cancelar una cuota entera más adelante”.
Si la idea es esperar con los dólares en la mano un mejor momento para cancelar parte del crédito es importante estar atentos al timing. Las oportunidades pasan rápido. “La relación de cuántos UVA se consigue con cada dólar que se venda puede mejorar en caso de aumento del tipo de cambio. Si bien tras una devaluación suele haber suba de precios que luego se transmiten al UVA (más inflación), la demora en reflejar la suba de precios tras una suba del dólar abre una ventana de tiempo que el acreedor hipotecario puede aprovechar para cancelar con condiciones más ventajosas”, dice De Cristo.
En todos los casos la clave es encontrar el mejor mix para cada familia partiendo siempre el cálculo desde la TNA a la que fue otorgado el crédito (hubo fluctuaciones importantes según el periodo) y después analizar cuánta incomodidad o estrés genera tener esa deuda durante 20 o 30 años. Para los que pueden “adelantar cuotas” y están al inicio de un préstamo con tasas elevadas, el pago de capital de las cuotas de los primeros años es muy bajo en relación con el pago de la cuota total. Con el importe de una cuota, podría adelantar el pago de las próximas 3 a 10 cuotas (esa proporción depende del plazo del préstamo, la tasa y cuánto hace que sacó el préstamo).
Análisis fino
Si de todas maneras sigue la idea de adelantar pagos para terminar antes con el crédito, que cabe aclarar que se trata de deuda de la llamada buena porque nos capitaliza (a diferencia de la deuda por ejemplo con tarjeta de crédito para consumo), hay que analizar varios ítems previamente: cada banco tiene su “librito” y hay un mix de reglas bastante extendido a tener en cuenta.
De Cristo lo explica didáctico de este modo: “El primer factor por considerar son las condiciones de deuda en el contrato firmado, el cual establece los requerimientos para la precancelación total o parcial del capital adeudado. No todos los contratos de deuda lo permiten. Y conviene verificar si la precancelación tiene costo o multas”. Siempre investigar antes de actuar o firmar nada.
En el Banco Santander explican que “todos los préstamos hipotecarios tienen la posibilidad de cancelarse anticipadamente tanto en forma parcial como total. Las cancelaciones anticipadas parciales tienen un costo de 3% + IVA sobre el monto a precancelar” . Aclaran que “la comisión por cancelación anticipada total sólo será aplicada si se realiza dentro de los primeros 180 días o dentro de la primera cuarta parte del plazo de vigencia del préstamo, de ambos el mayor”.
En BNA la comisión es del 4% y no no se aplica pasados cuando ya haya pasado al menos la cuarta parte del plazo de la financiación o 180 (ciento ochenta) días corridos desde el otorgamiento.
Estos costos de precancelación tienen que ver en parte con que en la argentina la mayoría de los créditos se otorgan por el sistema francés en el que las cuotas son siempre iguales (en cantidad de UVA por ejemplo) pero lo que varía es la proporción de intereses y capital de cada cuota. “Como el interés siempre se calcula sobre el saldo adeudado (es decir, cuánto capital se le debe al banco), a medida que se van haciendo pagos de cancelación de capital, la proporción de interés que se paga con cada cuota va disminuyendo, lo que deja más dinero de la cuota para cancelar capital” , explica De Cristo.
“Cuando se adelantan pagos de cuotas futuras no se paga la cuota entera, sino que solo se paga la porción de capital que esa cuota cancela. Por ejemplo, consideremos una cuota de $100 que cubre $50 de interés y cancela $50 de capital: si se decide adelantar el pago de esa cuota, solo se debe pagar los $50 de capital, pero no el interés”, avanza el economista de la Universidad Austral.
Dicho de otro modo: precancelar puede ser interesante en los primeros años del crédito cuando se paga mucho interés y poco capital siempre que las condiciones financieras sean ventajosas a esa operaciones (como vimos mas arriba). Es que al inicio de un préstamo con el sistema francés , el pago de capital de las cuotas de los primeros años es muy bajo en relación con el pago de la cuota total. Y al hacer precancelaciones solo se paga capital, entonces con el importe de una cuota, podría adelantarse el pago de varias de las próximas. Cuando el crédito está en sus últimos años la operación va perdiendo atractivo.
“En los casos en que no esté permitido o que sea oneroso “adelantar cuotas”, existe la opción de ahorrar esos fondos para poder cancelar el capital adeudado más adelante o bien para usar la renta de esos ahorros para pagar cuotas total o parcialmente”, remata el profesor de la Universidad Austral.