Cuando uno piensa en un alquiler temporario, el primer barrio que se le viene a la cabeza es Palermo, en donde la concentración de turistas, gastronomía, vida nocturna y conectividad lo convirtieron en uno de los mercados más consolidados de la ciudad de Buenos Aires y, también, en una referencia a la hora de hablar de precios. Pero, el mapa del real estate tiende a veces a sorprender.
En barrios del sur porteño, donde históricamente los valores inmobiliarios estuvieron varios pisos por debajo de los de Palermo, el precio de una noche de alquiler temporario ya empieza a acercarse al que se cobra en uno de los barrios más demandados de CABA.
Los barrios estrella del sur
De acuerdo con un relevamiento de la plataforma TuLugar sobre publicaciones de Airbnb, la tarifa mediana de un alquiler temporario en La Boca (en base a 87 propiedades) ronda los US$70 por noche, frente a los US$73 de Palermo (en 2044 propiedades analizadas). Es decir, la diferencia entre ambos mercados es de apenas US$3 por noche, alrededor de un 4%.
Un poco más atrás aparece San Telmo, con una tarifa mediana de US$68 por noche, exactamente en línea con la mediana de toda la ciudad de Buenos Aires. En este caso se analizaron 391 unidades.
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Los datos sorprenden porque muestran que, al menos en términos del precio de una noche, la brecha entre algunas zonas del sur y los mercados tradicionalmente turísticos del norte de la ciudad es mucho menor de lo que podría suponerse.
“Tanto La Boca como San Telmo tienen mercados fuertemente condicionados por el turismo y por atractivos muy específicos de cada barrio”, cuenta Alejandro Moretti, de Moretti Propiedades. “Es más, La Boca está principalmente orientada al turismo deportivo, mientras que San Telmo también tiene una demanda vinculada a la gastronomía, la noche, el arte y las artesanías. Los dos están muy sesgados por lo que ofrece cada barrio”, señala.
La Boca: ligado estrechamente a La Bombonera y Caminito
Los especialistas advierten que la comparación requiere contexto: “En La Boca no veo que haya una competencia directa con San Telmo o Palermo. Es un mercado mucho más de nicho, muy relacionado con la proximidad a Caminito y a la cancha de Boca”, explica Franco Moretti, de Franco Moretti Servicios Inmobiliarios.
Alejandro Moretti coincide en que La Boca todavía no tiene el grado de madurez de Palermo: “Tiene un atractivo turístico indiscutible y una identidad muy fuerte, pero el comportamiento de las propiedades puede ser muy diferente según la ubicación. No cualquier propiedad en La Boca funciona automáticamente bien para alquiler temporario”.
Por eso, en este barrio, que tiene una oferta mucho menor que Palermo, la ubicación precisa puede cambiar por completo el valor de una propiedad. “En el alquiler temporario, la micro-ubicación pesa muchísimo. El nombre del barrio importa, pero la distancia concreta a los principales atractivos, la facilidad para desplazarse y la experiencia que ofrece el entorno pueden ser determinantes”, explica Alejandro Moretti.
“No es lo mismo tener un departamento en La Boca a pocas cuadras de Caminito que tenerlo en una zona mucho más alejada del circuito turístico, aunque ambos figuren comercialmente como La Boca”, agrega el especialista.
Es más, las unidades con vistas directas a la Bombonera son uno de los ejemplos más claros. En los últimos años se desarrollaron algunos proyectos en las inmediaciones del estadio que incorporaron gastronomía, amenities y servicios pensados específicamente para inversores que alquilan a visitantes. Según Franco Moretti, esos emprendimientos fueron importantes para empezar a transformar el mercado de temporarios en la zona.
“Le dan al turista la posibilidad de comer ahí, quedarse dentro del edificio y estar a pasos de los dos puntos a los que vino a visitar: la cancha y Caminito. En ese sentido, La Boca creció con ese tipo de emprendimientos en los últimos años”, señala.
En Airbnb existen departamentos cuya principal propuesta de valor es justamente mirar hacia el estadio de Boca Juniors, una característica difícil de replicar en otro punto de la ciudad y que puede disparar las tarifas en fechas de alta demanda.
Sin embargo, Franco Moretti marca una limitación importante: la estadía suele ser más corta. “El que va a La Boca se queda poco tiempo. El atractivo es muy fuerte, pero muy puntual. En cambio, en San Telmo la gente puede quedarse una semana porque le sirve como punto de partida para moverse a otros lugares de la ciudad y además tiene vida nocturna, gastronomía y walking tours”, explica.
San Telmo: un mercado más diversificado
San Telmo combina su carácter histórico con una demanda turística más amplia. Las calles empedradas, las construcciones coloniales, los negocios de antigüedades, la gastronomía, Plaza Dorrego, la tradicional feria de los domingos y la cercanía con el microcentro lo convierten en uno de los principales circuitos turísticos de Buenos Aires.
“San Telmo tiene muchísima historia en el ámbito de los alquileres temporarios. Ya es un mercado maduro y el magnetismo que tiene para los turistas no es algo nuevo”, sostiene Franco Moretti.
La explicación, agrega, está justamente en su identidad: “Estamos hablando del casco histórico de la ciudad. El turista busca caminar por las mismas calles donde nació Buenos Aires, hacer tours rodeado de monumentos y tener opciones gastronómicas y arquitectónicas a un paso”.
Allí, los valores de compra suelen ser inferiores a los de Palermo, mientras que los precios de alquiler temporario pueden acercarse bastante. Es justamente esa relación entre el capital necesario para comprar y el alquiler que después puede cobrarse la que despierta interés entre inversores.
Distintas estimaciones del mercado ubican la rentabilidad bruta anual de un alquiler temporario alrededor del 6,7%, aunque en propiedades bien ubicadas, con una gestión eficiente y pocos días vacíos puede superar el 8% anual.
El dato que cambia la ecuación: la ocupación
Es importante aclarar que, cobrar casi lo mismo por una noche no significa necesariamente ganar lo mismo por mes.
Un departamento puede publicarse a US$70 o US$80 por noche, pero si permanece vacío buena parte del mes, ese precio tiene poco que ver con el ingreso efectivo del propietario. Y ahí Palermo conserva una ventaja importante frente a los demás barrios analizados.
Con una ocupación cercana al 73%, el ingreso mensual estimado de una propiedad temporaria típica en Palermo ronda los US$1530. Mientras que en San Telmo, con una ocupación cercana al 57%, el ingreso estimado baja a aproximadamente US$1096 mensuales. Y el contraste más fuerte aparece en La Boca: pese a cobrar unos US$70 por noche, su ocupación del 33% lleva el ingreso mensual estimado a apenas US$496.
Es decir que La Boca puede cobrar por noche prácticamente lo mismo que Palermo, pero termina generando menos de un tercio del ingreso mensual estimado. Por eso mismo es importante tener en cuenta que la cuenta final no está en el precio por noche, sino en la cantidad de noches que se consigue tener ocupado.
El próximo barrio a mirar
Los dos especialistas coinciden en que el sur todavía tiene margen para crecer en turismo, y aparece un tercer barrio en el radar: Barracas. “Es un barrio consolidado, tranquilo y con una atmósfera muy fuerte, especialmente alrededor de Plaza Colombia”, señala Franco Moretti.
Según estiman, actualmente existe una oferta extremadamente reducida de temporarios en esa zona, lo que deja espacio para captar a un turista que quiera estar cerca del centro pero fuera de los circuitos más saturados.
Alejandro Moretti también identifica oportunidades en algunos corredores de Barracas próximos a San Telmo y Parque Lezama, que pueden beneficiarse de su cercanía con los principales circuitos turísticos aunque todavía no tengan el reconocimiento internacional de otros barrios porteños.