La prescripción adquisitiva —también conocida como usucapión— es una de las figuras más singulares del derecho argentino: permite que una persona se convierta en propietaria de un inmueble por haberlo poseído durante un período prolongado y bajo determinadas condiciones. Aunque suele asociarse a situaciones complejas, como ocupaciones informales o terrenos abandonados, su alcance es más amplio y también incluye casos en los que hubo un boleto de compraventa que nunca llegó a escriturarse.
La abogada María Eugenia Cuello, especialista en Derechos Reales, explica que se trata de “la forma legal de convertirse en dueño de un bien”, ya sea una casa o un terreno, siempre que la posesión haya sido ejercida de manera pacífica, pública y continua durante el plazo que establece la ley, que varía según el tipo de usucapión. Hay dos modalidades: la corta y la larga. La primera exige 10 años de posesión y la existencia de un justo título, como un boleto de compraventa que nunca llegó a escriturarse. La segunda requiere 20 años y no demanda ningún documento previo. Según la especialista, en ambos casos la clave es que la persona haya actuado como dueña, sin ocultarse y sin interrupciones: “La posesión debe ser continua”, señala, porque esa continuidad es la que permite demostrar que no hubo oposición del propietario original.
Pero poseer no es solo habitar o usar el inmueble. Para que la acción prospere, es necesario asumir las cargas que corresponden a un propietario. Cuello detalla que deben conservarse comprobantes de pago de impuestos y servicios durante todo el período: impuestos inmobiliarios, tasas municipales, expensas en caso de propiedad horizontal, además de luz y gas. En la provincia de Buenos Aires, cuando se trata de casas o terrenos, se suma otro requisito: “hay que hacer un plano de mensura que se realiza con el profesional idóneo”, explica. Toda esta documentación será indispensable al momento de iniciar el juicio civil.
El proceso judicial es el paso decisivo. Para obtener la sentencia que autoriza la escrituración, se deben presentar testigos que acrediten la posesión durante 10 o 20 años, según el caso. Cuello remarca que su rol es fundamental, porque aportan una mirada externa que confirma que la ocupación fue pública y sin conflictos. Además, se deben acompañar los comprobantes de impuestos, servicios y planos. Una vez evaluada la prueba, el juez dicta sentencia y habilita la escrituración. Sobre ese punto, la abogada comenta que algunos tribunales designan directamente al escribano, mientras que otros permiten que el actor elija uno.
Las formas de obtener el título definitivo
Sin embargo, no todas las situaciones permiten iniciar una usucapión. El caso del inquilino es el más claro: “El inquilino no puede ejercer la acción porque él tiene la tenencia y reconoce la posesión en el locador”. Es decir, quien alquila admite que el dueño es otro, por lo que no puede pretender la propiedad por el paso del tiempo. En cambio, la figura sí es utilizada por intrusos, aunque con un límite estricto. “Si el propietario inicia el juicio de desalojo por intrusión antes de los 20 años, se cae la acción”, advierte la especialista. Solo si el dueño aparece después del plazo, el ocupante puede ejercer su derecho.
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La usucapión corta, por su parte, suele ser utilizada por quienes compraron mediante boleto y nunca pudieron escriturar porque el vendedor falleció, se ausentó o abandonó el trámite. En esos casos, el poseedor puede recurrir a la vía judicial para obtener el título definitivo.
Además de los requisitos legales, Cuello destaca la importancia de demostrar actos materiales sobre el inmueble, especialmente en terrenos. “Es importantísimo hacer mejoras, construir sobre el terreno, plantar árboles… y sobre todo cercarlo”, afirma. Estas acciones no solo refuerzan la prueba de posesión, sino que también evitan que terceros ingresen y generen conflictos que puedan interrumpir la continuidad exigida por la ley.